Juros de obra: tire todas as suas dúvidas

Como comprar uma casa

O financiamento imobiliário é um dos caminhos mais viáveis para quem sonha em conquistar a casa própria. No entanto, muitas pessoas possuem dúvidas sobre as taxas que devem ser pagas ao fazer um financiamento, em especial, sobre os juros de obra.

Essa também é sua dúvida? Nesse post, você vai entender tudo sobre os juros de obra em um financiamento de imóveis. Boa leitura!

O que são juros de obra?

O que são juros de obra | Foto de uma miniatura de casa e moedas empilhadas | Como comprar uma casa | Blog Alea

Também conhecidos como taxa de evolução de obra, os juros de obra são encargos que o comprador do imóvel deve pagar ao banco onde o financiamento imobiliário foi feito, para os casos em que o imóvel escolhido estiver na planta.

Normalmente, os juros de obra são pagos no período entre a assinatura do contrato e a realização da individualização das matrículas do imóvel.

Além disso, a cobrança dos juros de obra é totalmente legalizada, desde que a mesma esteja bem clara e detalhada no contrato de financiamento, não podendo ser cobrada após o fim das obras.

Acima de tudo, os juros de obra servem para garantir a empresa que realizou a concessão de crédito de que a obra será concluída e entregue ao proprietário.

O que é um financiamento imobiliário?

Antes de entender todos os detalhes sobre os juros de obra, vamos te explicar como o financiamento imobiliário funciona.

Basicamente, essa modalidade permite que seja possível comprar uma casa em parcelas pagas à longo prazo, em no máximo 35 anos.

Para isso, o financiamento é feito entre o interessado e uma empresa de crédito ou uma construtora. Se o comprador se encaixar em todas as regras exigidas para o financiamento, a empresa fará o pagamento do valor do imóvel ao vendedor.

Em seguida, o cliente vai pagar esse empréstimo em parcelas acrescidas de juros, dentro de um prazo de pagamento que pode chegar até 35 anos.

Para conseguir a aprovação do financiamento imobiliário pelo banco ou empresa credora, é importante que o comprador e o imóvel escolhido estejam dentro de alguns requisitos, como:

Para o comprador

  • Ter pelo menos 18 anos de idade;
  • Ter no máximo 80 anos e 6 meses de idade;
  • Comprovar que a renda mensal é suficiente para pagar as parcelas pelo prazo máximo do financiamento;
  • Comprovar que está em dia com o sistema fiscal e judiciário, assim como em órgãos de proteção ao crédito, como a SerasaSPC e Boa Vista SCPC.

Para o imóvel

  • O preço do imóvel não deve ultrapassar o valor de R$ 1,5 milhão;
  • A quantia financiada não pode ser maior do que 80% do preço da casa ou apartamento;
  • O empreendimento deve ser residencial, urbano e precisa de registro em cartório.

Quais são as fases do financiamento imobiliário?

Etapas do financiamento imobiliário | Um casal olhando papeis e pesquisando na internet | Como comprar uma casa | Blog Alea

Você segue todos os requisitos e pode financiar uma casa? Se a resposta for sim, será necessário passar por algumas etapas até chegar a tão sonhada assinatura de contrato.

A seguir, conheça as principais fases do financiamento imobiliário:

  1. Simulação de financiamento: para ter uma ideia do valor da parcela da sua casa própria e calcular as possibilidades de acordo com a sua renda e perfil financeiro, a primeira etapa é a simulação de financiamento. Basta preencher algumas informações e conferir uma estimativa dos custos do financiamento;
  2. Análise de crédito: a próxima etapa é a análise de crédito, onde o banco que vai fazer o financiamento avalia o seu perfil financeiro, a fim de entender se você vai cumprir o acordo ou se pode apresentar algum risco para a instituição. É nessa fase que o banco aprova ou não a sua solicitação;
  3. Avaliação da propriedade: depois da análise de crédito, a propriedade escolhida será avaliada por agentes da Caixa Econômica Federal para garantir que o seu futuro lar possui condições de moradia e está de acordo com o valor que foi pago;
  4. Assinatura do contrato: é o momento em que o banco e o comprador fecham o acordo do financiamento. É muito importante estar atento aos detalhes descritos no contrato, que vão informar sobre as condições de pagamento, prazos, taxas, entre outros;
  5. Registro em cartório: em seguida, é necessário levar o contrato com as devidas assinaturas até o Cartório de Registro de Imóveis e autenticar o documento. Após isso, é só entregar o contrato no banco e construtora e aguardar o início do pagamento.

Quais são os custos de um financiamento imobiliário?

A princípio, na hora de comprar um imóvel, além de pagar as parcelas do financiamento, os compradores da casa ou apartamento também terão que levar em conta alguns custos adicionais.

Esses valores estão relacionados com comissões, impostos, gastos em cartório, entre outros. Em resumo, as principais taxas que estão no processo de compra de um imóvel são as seguintes:

  • ITBI (Imposto sob Transmissão de Bens Imóveis);
  • Taxa de evolução (juros de obra);
  • Taxa de corretagem;
  • Escritura pública;
  • Registro de imóvel.

Nesse sentido, é comum que muitas pessoas que estão prestes a financiar um imóvel não tenham conhecimento dessas taxas, em especial, dos juros de obra.

Ainda mais, há quem só descubra da existência dos juros de obra na hora de fazer o pagamento, o que pode acabar atrapalhando o planejamento de compra do imóvel.

Para entender melhor todos os detalhes desse custo, confira mais sobre os juros de obra a seguir.

Quem deve pagar os juros de obra?

Quem deve pagar os juros de obra | Foto de uma mulher fazendo contas na calculadora | Como comprar uma casa | Blog Alea

Como os juros de obra funcionam como uma forma de garantir a construção e entrega do empreendimento, quem deve pagar os juros de obra é o comprador do imóvel.

Porém, os juros de obra devem ser pagos somente para imóveis ainda na fase de construção, ou seja, que estão “na planta”. Ainda mais, apenas quem faz um financiamento imobiliário precisa pagar essa taxa.

Afinal, ao fazer um financiamento, o banco paga o valor do crédito à vista para a construtora enquanto você vai quitando as parcelas todo mês. No caso de um imóvel na planta, o banco precisa se preservar da entrega do empreendimento.

Como é a parcela dos juros de obra?

A parcela dos juros de obra é formada por algumas taxas:

  • Juros: que são recalculados todo mês, em função do saldo devedor;
  • Seguro MIP: é um tipo de seguro que prevê cobertura por morte ou invalidez, recalculado anualmente na data de vencimento dos encargos;
  • Tarifa de administração: é uma taxa fixa durante todo o prazo do financiamento contratado. Por isso, é importante consultar as tarifas vigentes;
  • Taxa Referencial (TR): é uma taxa de juros referência, criada na década de 90 com o objetivo de controlar a inflação e servir de referência para a economia brasileira. Hoje, o uso da TR está voltado para o reajuste de aplicações financeiras, como a poupança, os financiamentos imobiliários, FGTS e títulos de capitalização. Até 2021, o acumulado de 0,0% não impactava no saldo devedor do financiamento, mas atualmente essa regra mudou devido a inflação. É possível conferir o valor da taxa mensal e o acumulado clicando aqui.

Como são calculados os juros de obra?

Como são calculados os juros de obra | Uma pessoa fazendo contas na calculadora | Como comprar uma casa | Blog Alea

Todo mês, o banco faz avaliações sobre o andamento da obra. Nesse sentido, quanto mais rápido a obra avançar, maior poderá ser o custo dos juros.

De forma geral, o cálculo é feito baseado na taxa de juros do modelo de financiamento habitacional que for escolhido x o saldo devedor teórico do mês atual.

Aqui, é importante destacar que por se tratar de um imóvel na planta, o saldo devedor começa no zero e com o avanço da obra, vai aumentando, até chegar no valor do financiamento.

Ou seja, isso quer dizer que o imóvel será entregue em breve. Acima de tudo, é essencial consultar a construtora e o contrato para conferir as informações da obra do imóvel que você financiou.

Confira a seguir um exemplo de cálculo dos juros de obra com valores fictícios:

Simulação

Taxas de juros do mês = 7,16 ao ano + TR ÷ 12 (0,59 a.m)

Saldo devedor teórico = R$ 133.159,54 mil

Parcela de taxa de obra = R$ 794,52

Cálculo

Após fazer o cálculo da parcela, é necessário multiplicar o valor pela TR do mês anterior e assim, descobrir qual é o valor da taxa de juros de obra.

Logo, para calcular os juros de obra, é necessário multiplicar a taxa referencial do mês anterior pelo saldo devedor teórico:

0,24% (taxa referencial) x  R$ 133.159,54 (saldo devedor) = R$ 319,58.

Somando a tarifa de administração e o seguro, a parcela seria de R$ 1.114,10.

Em tempo, ainda é importante dizer que ao assinar o contrato de financiamento de um imóvel na planta, o gerente do banco deve fornecer um cronograma com a previsão dessas parcelas, facilitando o seu planejamento.

A cobrança dos juros de obra é legal?

Muitas pessoas têm dúvidas se o pagamento dos juros de obra no financiamento imobiliário é legal. Para esclarecer, essa cobrança é 100% válida, desde que esteja prevista no contrato do financiamento.

Acima de tudo, é muito importante estar atento as informações do contrato e tirar dúvidas com o seu corretor. Assim, é possível evitar qualquer transtorno e atrasos no andamento do financiamento da sua casa.

Por que eu preciso pagar os juros de obra?

Como falamos anteriormente, a cobrança dos juros de obra tem a finalidade de garantir o crédito para a construção da sua unidade.

Conforme a obra avança, o banco vai liberando recursos financeiros para o pagamento dos custos da construção, e por isso, em todo mês há a cobrança dos juros sobre o valor que é liberado.

Vale ressaltar que pagar os juros de obra não reduz o seu saldo devedor do financiamento com o banco. Você só vai amortizar a dívida, isso é, reduzir o valor restante quando começa a pagar a parcela do financiamento imobiliário.

Até quando os juros de obra podem ser cobrados?

Taxas de financiamento | Homem olhando pensativo para o computador | Como comprar uma casa | Blog Alea

Os juros de obra podem ser cobrados pelo banco ou construtora desde a assinatura do contrato até a entrega do Habite-se, documento emitido pela prefeitura do seu município que garante que a construção do imóvel foi concluída.

Na mesma linha, todo contrato de financiamento imobiliário deve ter um prazo de finalização de obras. Por isso, você só deve pagar os juros de obra até a data estabelecida no contrato.

Em alguns casos, a construtora pode antecipar ou atrasar a entrega do empreendimento. Assim, os juros de obra poderão ser pagos até a entrega de chaves. Mas, é importante ressaltar que essa condição vai depender da construtora que você escolher para financiar seu imóvel.

O que acontece se a taxa de juros de obra for cobrada após o prazo?

A cobrança da taxa de juros de obra após o vencimento é considerada uma prática ilegal. Afinal, estamos falando de um valor que deve ser pago até a entrega do Habite-se ou, como explicamos anteriormente, até a entrega de chaves, de acordo com o que for estabelecido no contrato com a construtora.

Em outras palavras, você não precisa pagar a taxa de evolução de obra se já estiver em posse do imóvel, exceto se tiver deixado de quitar alguma parcela durante o período de construção do empreendimento. Aí sim, é necessário pagar.

Acima de tudo, os juros de obra são uma garantia da instituição financeira em relação a construção. Ou seja, se a construtora já entregou o empreendimento, o banco não pode cobrar a taxa.

Caso contrário, você pode solicitar a devolução da quantia por via judicial. Para saber mais, você deve consultar o Código de Defesa do Consumidor e entender quais direitos você possui nessa situação.

O que acontece se os juros de obra não forem pagos?

O que acontece se os juros de obra não forem pagos | Mulher preocupada com uma dívida | Como comprar uma casa | Blog Alea

Até agora, aprendemos que a cobrança dos juros de obra é legal e que, uma vez prevista em contrato, seu pagamento é obrigatório.

Mas, e se eles não forem pagos? O que pode acontecer é da construtora arcar com o pagamento dos juros de obra, dependendo do que for combinado no contrato e também no momento de aquisição do imóvel.

Porém, o comprador do imóvel não ficará isento, podendo inclusive receber uma ação judicial. Em outras palavras, as multas e punições sempre devem estar presentes no contrato de financiamento afirmado entre a construtora e o cliente, seguindo os padrões da legislação processual brasileira.

Portanto, o pagamento da taxa de juros de obra é tão importante quanto as parcelas do financiamento.

Como funciona o pagamento dos juros de obra?

Normalmente, a cobrança começa 30 dias após a assinatura do contrato, mas é claro que essa condição vai depender da construtora e do banco que fizerem o financiamento com você. Daí a importância de sempre consultá-los.

Além disso, em muitos casos o banco desconta automaticamente o valor dos juros de obra da sua conta. Então, é necessário deixar saldo suficiente para o pagamento todo mês. Como o desconto é automático, você não vai receber avisos ou notificações.

Aqui, a dica é sempre conferir a data prevista para o próximo pagamento. Assim, vai ser possível ter uma ideia melhor de quando esse dinheiro será liberado e como se planejar para o pagamento.

O que acontece se não tiver saldo na minha conta?

Antes de mais nada, o banco vai consultar sua conta em até 3 vezes em um período de 15 dias. Se depois desse tempo você não realizar o pagamento, a instituição cobra os juros de obra diretamente com a construtora.

Assim, você deve quitar a dívida com a construtora. Depois que as obras se encerrarem e o empreendimento estiver pronto para entrega, a cobrança é suspensa e você começa a pagar o financiamento imobiliário.

A compra de um imóvel próprio é um grande passo na vida de qualquer pessoa. Por isso, é muito importante se planejar e conhecer todos os detalhes necessários para realizar esse sonho.

Acima de tudo, os juros de obra te asseguram que o imóvel que você financiou na planta será construído e entregue nas condições previstas.

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