Aprender como financiar uma casa é o sonho de muitos brasileiros. Segundo o Censo de Moradia QuintoAndar e o Instituto Datafolha, 87% dos entrevistados desejam ter um imóvel em seu nome. Nesse sentido, o financiamento imobiliário é a alternativa mais popular para comprar uma casa.
Entretanto, fazer um financiamento imobiliário exige conhecimento de todas as etapas do processo, como a análise de crédito, avaliação da propriedade, pagamento do valor de entrada, e por aí vai. Além disso, também é importante entender qual tipo de financiamento melhor se encaixa nas suas condições financeiras.
Você tem o sonho de comprar o imóvel próprio e quer entender tudo sobre como financiar uma casa? Então, veja o que você precisa para fazer um financiamento. Boa leitura!
Está sem tempo para ler agora? Então, ouça este conteúdo que está dividido em 3 partes para você! Aproveite a primeira aqui e, depois, confira as próximas no decorrer do artigo! Para ouvir é só clicar no play!
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O financiamento imobiliário é uma das modalidades de crédito mais populares do Brasil, pois facilita o acesso à casa própria de famílias que não podem pagar o valor do imóvel à vista. Para esclarecer, ele é oferecido por bancos e instituições financeiras em um acordo feito com a empresa e o cliente.
Se o comprador se encaixar em todas as regras exigidas para o financiamento, a empresa fará o pagamento do valor do imóvel ao vendedor. Em seguida, o cliente vai pagar esse empréstimo em parcelas acrescidas de juros, dentro de um prazo de pagamento que pode chegar até 35 anos.
Para conseguir a aprovação do financiamento imobiliário pelo banco ou empresa credora, é importante que o comprador e o imóvel escolhido estejam dentro de alguns requisitos, como:
Para o comprador
- Ter pelo menos 18 anos de idade;
- Ter no máximo 80 anos e 6 meses de idade;
- Comprovar que a renda mensal é suficiente para pagar as parcelas pelo prazo máximo do financiamento;
- Não ter renda menor do que 30% do valor da parcela;
- Comprovar que está em dia com o sistema fiscal e judiciário, assim como em órgãos de proteção ao crédito, como a Serasa, SPC e Boa Vista SCPC.
Para o imóvel
- O preço do imóvel não deve ultrapassar o valor de R$ 1,5 milhão;
- A quantia financiada não pode ser maior do que 80% do preço da casa ou apartamento;
- O imóvel deve estar localizado na cidade onde o participante mora ou trabalha;
- O empreendimento deve ser residencial, urbano e precisa de registro em cartório;
- A casa ou apartamento em questão não pode ter sido financiado com o FGTS nos últimos três anos.
Etapas do financiamento
Depois de entender o que é necessário para financiar uma casa, é importante conhecer as principais fases do financiamento imobiliário. A seguir, entenda mais sobre cada uma delas.
Simulação de financiamento
Em primeiro lugar, para ter uma ideia do valor da parcela da sua casa própria, você pode fazer uma simulação de financiamento. Essa ferramenta te ajuda a calcular as possibilidades de acordo com a sua renda e perfil financeiro. Para isso, é necessário que você preencha alguns dados, como o valor da sua renda mensal e outros rendimentos.
Você pode encontrar simuladores em sites de bancos, financeiras e construtoras. Assim, ao fazer a simulação, vai ser mais fácil se planejar para o financiamento imobiliário.
Análise de crédito
Se você aprendeu como financiar uma casa através da simulação de financiamento, a próxima etapa é a análise de crédito. Para ficar mais claro, a análise de crédito é um procedimento em que o banco responsável pelo empréstimo vai avaliar o perfil financeiro do comprador, a fim de entender se ele cumprirá com o acordo.
Nesta etapa, você deverá apresentar alguns documentos, como RG e CPF, além da Certidão de Estado Civil, comprovante de residência e de renda. Em resumo, é nessa fase que o banco aprova ou não a sua solicitação de financiamento.
Avaliação da propriedade
Tudo certo com a sua documentação? Então, a próxima fase do financiamento imobiliário é a avaliação da propriedade. Ou seja, os agentes da Caixa Econômica Federal farão uma vistoria do imóvel, com o objetivo de garantir que a sua futura casa possui a estrutura necessária para moradia.
Assinatura do contrato
Sendo uma das etapas mais aguardadas, a assinatura do contrato é o momento em que você e o banco fecham o acordo de financiamento. Em seguida, é necessário registrar esse documento em cartório.
Registro em cartório
Por fim, o documento será autenticado e terá firma reconhecida. Após isso, é só entregar o contrato no banco ou construtora e aguardar o início do pagamento.
Tipos de financiamento imobiliário
Como vimos até agora, financiar uma casa é uma boa alternativa para quem não tem condições de comprar o imóvel à vista. Na mesma linha, existem diferentes modalidades de financiamento. Quer entender qual é a melhor para você? Então, confira os tipos de financiamento imobiliário!
Confira agora o segundo áudio do conteúdo! Assim, ao terminar de ouvir, aproveite o último trecho mais abaixo desta página!
Sistema Financeiro de Habitação (SFH)
Criado em 1964, o Sistema Financeiro de Habitação, também conhecido como SFH, é um sistema que usa os recursos da poupança e do FGTS para a aquisição do imóvel próprio. Em resumo, ele possui as seguintes condições:
- O valor do imóvel deverá ser de até R$ 1,5 milhão;
- O valor financiado será de no máximo 80% do preço do imóvel;
- As parcelas não podem ultrapassar 30% da renda bruta do comprador;
- Apenas pessoas físicas podem participar do SFH;
- A taxa de juros máxima é de até 12%;
- O empreendimento precisa ser registrado no cartório de imóveis, ser residencial e urbano e deve estar localizado na mesma cidade em que o comprador mora ou trabalha;
- O imóvel não pode ter sido financiado com o FGTS há pelo menos 3 anos;
- O FGTS pode ser utilizado, desde que seja na compra do primeiro imóvel residencial;
- O prazo do financiamento é de até 35 anos.
Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
Por outro lado, o Sistema de Financiamento Imobiliário foi criado em 1997 para suprir as carências do SFH. Em outras palavras, ele aceita as condições que o SFH não permite. Confira:
- O imóvel pode custar acima de R$ 1,5 milhão;
- O valor financiado poderá ultrapassar 90% do custo do imóvel;
- A taxa de juros é variável;
- O comprador pode ser pessoa física ou jurídica;
- O valor da parcela não é limitado por um percentual de renda;
- É possível financiar um imóvel não residencial, e mesmo quem já tem um empreendimento em seu nome pode conseguir crédito para um novo financiamento;
- É possível usar o FGTS desde agosto de 2021;
- O prazo máximo de financiamento também é de 35 anos.
Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE)
Assim como no SFH, também é possível financiar um imóvel com a ajuda dos recursos da poupança no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo, conhecido como SBPE.
As taxas de juros do SBPE podem variar em até 12% ao ano, mas somente se o imóvel custar até R$ 1,5 milhão. Agora, se o preço for maior do que isso, as taxas poderão ser maiores do que 12% ao ano.
Assim como no SFH e no SFI, você também pode usar o seu FGTS no SBPE. No entanto, o mais indicado é que esse recurso seja aplicado na compra do primeiro imóvel. Por outro lado, o SBPE permite que o comprador possa adquirir um segundo imóvel, seja comercial ou residencial, podendo ser feito até por pessoas jurídicas.
Financiamento imobiliário com o FGTS
O FGTS é o fundo de garantia de todo trabalhador com carteira assinada, ou seja, quem foi contratado sob regime CLT. Para esclarecer, a empresa que você trabalha deposita uma quantia mensal em uma conta na Caixa Econômica Federal, que só poderá ser sacada em alguns casos: demissão sem justa causa, aposentadoria, falência da empresa e também para comprar o imóvel próprio.
Em outras palavras, você pode usar o seu saldo do FGTS para pagar uma parte do custo total do financiamento, a entrada (que costuma ser o valor mais alto) ou, se o seu saldo de FGTS tiver toda a quantia do financiamento, para quitar a dívida.
Ainda mais, o saldo do fundo de garantia pode ser usado para amortizar as parcelas do financiamento. Para isso, o imóvel não pode ultrapassar o valor de R$ 1,5 milhão, e deve fazer parte do SFH ou do SFI.
Programa Casa Verde e Amarela
Sendo uma das modalidades de crédito habitacional mais populares do Brasil, o programa Casa Verde e Amarela tem como foco famílias de baixa renda que tem o sonho de conquistar a casa própria. Para esclarecer, ele é uma atualização do antigo Minha Casa Minha Vida, com o objetivo de oferecer ainda mais oportunidades para pessoas com poucas condições financeiras.
O Casa Verde e Amarela apresenta grandes vantagens como o subsídio habitacional, a composição de renda, as menores taxas de juros do mercado e o uso do FGTS nas parcelas e na entrada. Para participar do programa é necessário seguir as regras que citamos anteriormente, além de fazer parte de um dos grupos de renda:
Grupo 1
Famílias com renda mensal bruta de até R$ 2.400,00.
Grupo 2
Famílias com renda mensal bruta de R$ 2.400,01 até R$ 4.400,00.
Grupo 3
Famílias com renda mensal bruta de R$ 4.400,01 até R$ 8.000,00.
Financiamento com a construtora
Outra possibilidade de financiamento é fechar o acordo diretamente com a construtora do imóvel do seu interesse. Nesse sentido, é possível financiar casas na planta ou ainda em construção.
Sabendo disso, as condições do financiamento com a construtora podem variar, dependendo da empresa que você escolher. Por isso, é essencial entender quais são as regras e requisitos exigidos caso você escolha essa opção.
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Amortização de parcelas
Antes de mais nada, amortização é a forma de pagamento escolhida para o financiamento imobiliário. Ou seja, além de escolher a modalidade de crédito que melhor se encaixa nas suas condições financeiras, também é necessário selecionar como as parcelas da sua casa própria serão pagas. A seguir, confira os principais tipos de amortização:
- Sistema SAC: no Sistema de Amortização Constante, o valor descontado é fixo, e o custo das parcelas diminui com o passar do tempo. Em outras palavras, a primeira prestação tem um valor maior, e a última um valor menor;
- Tabela Price: por outro lado, na Tabela Price todas as parcelas têm o mesmo valor, da primeira até a última prestação;
- SACRE: é a combinação da Tabela Price com o Sistema SAC, que funciona da seguinte forma: no começo as prestações possuem o mesmo valor, e depois vão diminuindo, de acordo com a correção da Taxa Referencial.
Quais são os documentos para financiamento imobiliário?
Em primeiro lugar, os documentos para financiamento imobiliário podem variar de uma empresa para outra, dependendo do banco ou instituição credora que você escolher. Mas, em resumo, eles são os seguintes:
- Documentos pessoais: Registro Geral (RG) ou Carteira Nacional de Habilitação (CNH) com Cadastro de Pessoa Física (CPF);
- Comprovantes de Estado Civil: Certidão de Nascimento (solteiros) e Casamento (casados). Todavia, para quem está divorciado, é necessário apresentar a Certidão de Casamento Averbada com divórcio ou Contrato de União Estável;
- Título de Eleitor;
- Carteira de Trabalho;
- Extrato do FGTS;
- Certidão conjunta de débitos referentes aos tributos federais;
- Declaração do Imposto de Renda;
- Comprovante de residência atualizado;
- Comprovantes de renda.
Esta é a última parte deste conteúdo em áudio! Ouça agora!
Quanto custa o valor de entrada em um financiamento imobiliário?
Geralmente, a maioria dos financiamentos de imóveis liberam cerca de 80% empreendimento seja financiado, e o restante deverá ser pago à vista. Essa quantia é conhecida como valor de entrada. Assim, o valor de entrada é uma forma de garantir para o banco ou construtora que o cliente irá cumprir o contrato.
Normalmente, o valor de entrada é calculado com base na sua renda familiar e no preço que o imóvel custa. Mas, de forma geral, a entrada em um financiamento pode custar de 20% a 30% do empreendimento.
Em outras palavras, para saber quanto custa a entrada no seu financiamento, basta ter o custo total do empreendimento e separar no máximo 30% dele.
No entanto, por ser considerado um valor alto, muitas pessoas ficam preocupadas com o pagamento da entrada. Mas, você pode usar o FGTS para amortizar essa quantia, caso siga todos os requisitos.
Como usar o FGTS para financiar uma casa?
Como vimos, é possível usar o FGTS na compra da casa própria, seja para o pagamento da entrada, para diminuir o custo das parcelas ou até mesmo para quitar o financiamento. No entanto, é necessário seguir algumas regras para ter direito ao uso desse benefício. Veja a seguir:
Para o comprador
- Ter pelo menos três anos de carteira assinada sob regime FGTS. Além disso, esses três anos podem ser consecutivos ou não, na mesma empresa ou em empresas diferentes;
- Não ter um financiamento ativo no Sistema Financeiro de Habitação (SFH);
- Não possuir imóvel registrado no nome na cidade em que mora ou trabalha.
Para o imóvel
- O imóvel deve ser residencial e urbano, ou seja, não pode estar localizado em área rural ou ser de uso comercial;
- A finalidade da casa ou apartamento deve ser apenas a moradia do comprador, e não o aluguel;
- A propriedade pode ser usada ou nova;
- O imóvel deve estar matriculado no Registro de Imóveis e não pode apresentar qualquer impedimento à sua comercialização;
- O empreendimento de interesse não pode ter sido financiado com o FGTS há pelo menos três anos;
- A propriedade precisará ser avaliada em vistoria com um agente da Caixa Econômica Federal, atestando a finalidade de uso do imóvel e as condições de habitação, para só após essa avaliação, liberar a casa ou apartamento para o comprador.
Quem é autônomo pode fazer um financiamento?
Certamente, essa é a principal dúvida de quem trabalha por conta própria em relação a compra de um imóvel. Mas, sim, é possível financiar uma casa ou apartamento sendo autônomo!
Para isso, é preciso apresentar documentos que informem o quanto você ganha por mês. No financiamento, essa etapa é conhecida como comprovação de renda.
É através da comprovação de renda que a empresa responsável pelo empréstimo faz a análise de crédito. Para esclarecer, ela verifica as condições financeiras do comprador para garantir que as parcelas serão pagas dentro do prazo.
Antigamente, a única forma de comprovar renda era apresentando a carteira de trabalho ou o holerite. Mas, com o surgimento de profissões independentes e novos regimes de trabalho, esse processo também mudou.
Como comprovar renda no financiamento?
Nesse sentido, muitas pessoas possuem dúvidas de quais tipos de comprovantes podem apresentar, em especial os autônomos. A seguir, confira o que você pode entregar sendo trabalhador assalariado ou autônomo.
Comprovante de renda para trabalhadores com carteira assinada (CLT)
Para quem trabalha com carteira assinada, existem algumas opções para comprovar renda, como:
- Apresentação do holerite, documento que comprova o seu salário e benefícios recebidos da empresa na qual você trabalha;
- Declaração do Imposto de Renda de Pessoa Física (DIRPF). No entanto, essa declaração comprova apenas os rendimentos referentes ao ano anterior. Na mesma linha, provavelmente a empresa credora irá solicitar outros documentos em conjunto.
Comprovante de renda para autônomos
Os comprovantes de renda para autônomos são fáceis de acessar e conseguir, como por exemplo:
- Extrato da conta bancária com movimentação recente, de pelo menos 6 meses anteriores;
- Recibo de Pagamento de Autônomo (RPA);
- Decore;
- Pró-Labore (pagamento do salário do dono ou donos de empresa).
Como solicitar um financiamento?
Para financiar uma casa e tirar esse sonho do papel, o primeiro passo é procurar um banco ou construtora, como a Alea, e ver quais as opções de imóveis disponíveis. Depois, você vai passar por todas as etapas do financiamento, desde a análise de crédito até a entrega de documentos. Se tudo estiver certo, o contrato será aprovado e você poderá ter a sua casa própria!
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