Comprar um imóvel é o sonho de muitos brasileiros. Afinal, quem não sente vontade de estar no seu próprio cantinho? Para realizar esse sonho, muitas pessoas optam pela amortização de financiamento, para facilitar o pagamento das parcelas da casa própria.

Porém, antes de entrar de cabeça no financiamento de um imóvel, é muito importante buscar informações sobre o assunto, estando cada vez mais preparado para qualquer surpresa. Por isso, preparamos esse artigo falando sobre amortização.

Aqui, você vai descobrir o que é amortização, quais são os tipos, quando vale a pena amortizar e muito mais. Confira!

O que é amortização de financiamento?

Amortização nada mais é que reduzir uma dívida. Em outras palavras, o saldo devedor de um financiamento, neste caso, do imobiliário. Quando compramos uma casa financiada, por exemplo, é necessário pagar um valor de entrada, as taxas do banco, e, o saldo que resta, financiamos em alguns anos, certo?

Portanto, após esse financiamento, todo mês você passa a ter uma parcela para pagar, e a amortização busca reduzir esse número de parcelas ou o valor delas.

“Ah, mas se eu paguei o valor da parcela do financiamento neste mês, posso dizer que amortizei?” Pode! Mas existem formas de amortização mais vantajosas do que você imagina – falaremos mais sobre isso nos tópicos abaixo.

Como funciona a amortização de financiamento?

Existem algumas formas de amortizar um financiamento. A primeira delas é quando você recebe o boleto do financiamento e faz o pagamento.

Assim, você paga pelo valor do financiamento, juros e também as taxas do banco. Esse modelo é o que começamos a pagar, logo após a aprovação do financiamento pelo banco, e podemos dizer que é o tradicional, pois é o mais esperado pelos bancos.

Além disso, a segunda opção é quando antecipamos o pagamento reduzindo o tempo acordado previamente com o banco. Por exemplo, você financiou a sua casa e combinou com o banco que faria o pagamento do valor total em 30 anos. Porém, começou a receber mais ou entrou um dinheirinho extra e quer antecipar tudo o que puder. Esse tipo de amortização é conhecido por amortização no valor da parcela.

Por fim, a terceira opção é a amortização por tempo de dívida. Essa opção é quando você renegocia o prazo de pagamento, reduzindo pelo tempo que melhor funcionar para você.

Na prática, não existe a melhor forma de amortização, mas sim a que mais funciona para a sua realidade financeira. Por isso, antes de tomar qualquer decisão, é importante que você analise todos os cenários pensando também no futuro.

Logo, precisamos falar de dois tipos de amortização: SAC e Price, que são sistemas de amortização praticados pelo mercado, especialmente pela Caixa Econômica Federal, principal parceira do programa Minha Casa, Minha Vida, e são escolhidas ainda no momento do financiamento quando você está em contato com o banco.

Tabela SAC

SAC significa Sistema de Amortização Constante e é um modelo de financiamento onde as parcelas resultam em um mesmo valor todo mês. Neste sistema, o valor dos juros se define durante a negociação com o banco, no momento do empréstimo.

É importante ter a ideia de que, quanto mais tempo você levar para quitar um financiamento, mais incidência de juros terá nas parcelas.

Ao pagar uma parcela do financiamento, o saldo devedor diminui, resultando em um novo cálculo de juros baseado no valor restante da dívida.

A principal característica do modelo SAC é a diminuição do valor da parcela ao longo do tempo, sendo a primeira parcela mais alta, enquanto a última, mais baixa.

Tabela Price

Já a Price é conhecida como Sistema Francês de Amortização, e foi criada em 1711 para calcular aposentadoria e pensão.

A sua principal vantagem é oferecer parcelas com valor fixo do começo ao fim, o que agrada quem quer ter gastos mais definidos. No entanto, essa composição se altera ao longo do tempo por funcionar como um modelo crescente: embora as parcelas se mantenham constantes, a amortização do saldo devedor aumenta gradativamente.

“Mas espera, como ela pode ser constante se o valor pode aumentar?” Pode parecer confuso, mas, sempre que financiamos algo, há a incidência de juros e, no caso da Price, é de 10% ao mês, o que garante mais previsibilidade no pagamento das parcelas.

É importante saber que, no momento do financiamento, o banco analisa a possibilidade de ceder o crédito nos dois sistemas de amortização e pode liberar o valor do financiamento apenas para o SAC, Price ou até para os dois – vai depender de sua renda.

Quando a amortização de financiamento vale a pena?

Amortizar para reduzir o tempo da dívida é válido sempre que entra um dinheiro extra, mas é importante entender se não há outras formas melhores de investir o dinheiro, como comprar algo novo para a casa, trocar os móveis ou até investir em outra coisa.

Para entender quando vale a pena amortizar, é importante checar se o desconto oferecido supera o retorno que essa quantia poderia gerar caso você investisse o valor extra que recebeu em alguma ação, por exemplo – mais abaixo você entenderá como fazer o cálculo baseado nas tabelas de amortização.

Há outra situação em que a amortização de financiamento é positiva, que é quando o valor da parcela compromete o orçamento familiar. Neste caso, antecipar para se livrar logo da dívida pode ser um bom caminho, pois após o término do pagamento, a família poderá respirar e investir o valor da parcela em outra coisa.

O mesmo vale para quem comprou uma casa e deseja vendê-la no futuro. Isso porque, vender um imóvel livre de dívidas torna o processo mais descomplicado tanto para os bancos envolvidos, quanto para o vendedor e comprador, aumentando as chances de êxito.

Quais são as vantagens da amortização de financiamento?

Como explicamos acima, amortizar pode ser muito vantajoso para o comprador da casa, mas é sempre importante analisar todas as possibilidades, principalmente quando não há um valor guardado para imprevistos e surpresas.

Lembre-se de aplicar o dinheiro sempre de forma consciente e pensando lá na frente para viver uma vida mais tranquila, sem sufocos.

Se você entendeu que, na sua situação, é válido amortizar, veja as vantagens que pode aproveitar ao antecipar o pagamento da dívida.

Reduzir o saldo devedor

A principal vantagem é reduzir o valor restante do financiamento. Isso significa que, ao invés de pagar em 30 anos, como antes foi acordado entre o banco e você, o pagamento será concluído muito antes, aliviando a pressão financeira que podemos sentir.

Com essa liberdade você já pode sonhar de novo, traçar novos planos e objetivos.

Diminuir juros e encargos

Antecipar o pagamento das parcelas ajuda também a diminuir a dívida, principalmente os juros e encargos que estão embutidos no valor da parcela.

Imagina só, você começa pagando R$ 400 de parcela, e ao antecipar a última prestação, o preço cai pela metade? É o sonho de todos que financiam a casa própria!

Reduzir o tempo restante do pagamento

Ah, poder se ver livre das parcelas mais cedo é bom, né? A sensação de alívio que sempre vem acompanhada é satisfatória. Já podemos voltar a sonhar mais alto e investir em mais bens para o conforto de nossa família.

A liberdade financeira que voltamos a ter após a quitação abre inúmeras possibilidades para o futuro, trazendo também segurança e tranquilidade.

Quando é possível fazer a amortização de financiamento?

Essa opção vai depender do seu contrato. Geralmente, o banco especifica, em contrato, a data ou tempo em que você poderá amortizar as parcelas. Por isso é muito importante ler, com atenção, o contrato do financiamento imobiliário e tirar todas as dúvidas no momento de contratação do serviço. Não fique com vergonha de perguntar!

Algumas situações são mais comuns, como a Amortização Programada e a Antecipada. A Amortização Programada é aquela em que, em contrato, é previsto que em determinados períodos, como aniversário de contrato, é liberada a possibilidade de antecipação do pagamento. Por outro lado, a Amortização Antecipada é aquela em que o credor pode realizar a antecipação do pagamento a qualquer momento, sem regras e restrições do banco.

Assim, se formos analisar, a melhor opção seria a Antecipada, pois fica a critério do devedor a antecipação do pagamento conforme a condição financeira naquele momento. Ou seja, sempre que entrar um dinheiro extra, ele tem a liberdade de abrir o aplicativo do banco responsável pelo financiamento e já liberar o débito da parcela ou geração do boleto.

Como amortizar financiamento do Minha Casa, Minha Vida?

Para amortizar o financiamento de sua casa pelo programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, é possível antecipar as parcelas de diferentes formas. Veja só.

Pagamentos mensais

Essa é a opção mais conhecida, afinal, é o pagamento do valor mensal (das parcelas) acordado com o banco. Como este pagamento é recorrente, uma alternativa é ativar o débito automático. Desta forma, não há risco de esquecer de pagar a parcela.

Renegociar os juros

Sim, é possível fazer isso também. Caso a sua renda tenha aumentado, é possível entrar em contato com o banco e solicitar uma nova negociação dos juros.

Revisão do financiamento

Essa opção é válida caso você tenha acabado de receber um aumento ou tenha trocado de emprego com um salário maior. Para fazer isso, basta entrar em contato com a Caixa ou ir à agência mais próxima de sua casa.

Antecipação das parcelas

Além de efetuar o pagamento das parcelas mensais, você pode antecipar o pagamento de outras, começando da última.  Ao fazer isso, o percentual de juros será reduzido e você pode ter uma boa economia. A vantagem da antecipação, além do desconto, é também a flexibilidade. Isso porque, diferente da revisão do financiamento, aqui você pode antecipar sempre que tiver um dinheirinho sobrando.

Mas atenção: antes de fazer isso, é importante analisar os seus gastos fixos e entender se isso vai impactar de alguma forma no futuro, principalmente caso você ainda não tenha uma reserva de emergência.

E, por fim, usando o FGTS, que é o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço. Sim, é possível utilizar o saldo que você tem disponível em sua conta. Para saber mais sobre este tópico, acompanhe o restante do artigo.

Como amortizar financiamento na Caixa?

O imóvel que você comprou foi financiado diretamente com a Caixa Econômica Federal? Você pode amortizar o financiamento através do aplicativo.

Para fazer isso, basta procurar por Caixa Habitacional na loja de seu celular e acessar a sua conta. Neste momento é importante prestar atenção ao modelo de amortização escolhido, se será redução do saldo devedor ou se fará a antecipação do pagamento das parcelas mensais.

Após isso, é preciso esperar que a Caixa autorize a amortização para realizar o pagamento.

Lembrando que, qualquer dúvida neste processo, a Caixa Econômica Federal está disponível para ajudar você.

Como usar o FGTS na amortização de financiamento?

Sim, dá para usar o saldo disponível de seu FGTS para amortizar o seu financiamento.

Esse valor tem como propósito original amparar o trabalhador em caso de demissão sem justa causa, permitindo que tenha renda até conseguir uma nova oportunidade no mercado de trabalho.

Mas, além dessa finalidade, a legislação também prevê o saque do valor para aquisição da casa própria ou quitação do contrato do financiamento imobiliário.

Assim, para utilizar o saldo em sua conta, o primeiro passo é conferir quanto você tem disponível naquele momento. A consulta pode ser realizada através do aplicativo FGTS. Assim, após a conferência, solicitar a amortização do débito usando o valor disponível de FGTS.

Neste caso, é importante ter o número do contrato do financiamento em mãos. Após a solicitação, a Caixa analisará o pedido e, se aprovado, o saldo será investido na redução do saldo devedor.

O que é melhor amortizar: saldo devedor ou parcelas?

A resposta vai depender da sua situação financeira atual. Isso porque, no saldo devedor, o valor das parcelas é reduzido, mantendo o prazo de pagamento acordado no momento do financiamento.

Para ficar mais claro, veja o exemplo a seguir:

Vamos supor que a sua dívida atual é de R$ 100.000,00 sendo paga em 40 parcelas de R$ 2.500,00 (isso sem considerar os juros). Em dezembro, com o 13º salário, bonificação e férias, você tem R$ 5.000,00 disponível para gastar como quiser.

Assim, você decidiu investir esse dinheiro na amortização do saldo devedor, reduzindo a sua dívida atual de R$ 100.000,00 para R$ 95.000,00. Ao abater o valor, você ainda terá 38 parcelas mensais de R$ 2.500,00, que foi o valor acordado com o banco.

Com esse pagamento, você reduziu o valor total da dívida sem mexer no valor fixo da parcela, que permanecerá em R$ 2.500,00.

Agora, no caso da antecipação das parcelas, usando o mesmo exemplo de investir os R$ 5.000,00 extras em amortização, o valor seria diluído nas parcelas em aberto, mantendo a mesma quantidade de parcelas, com o valor alterado.

Ou seja, você ainda teria 40 prestações em aberto, mas agora com o novo valor de R$ 2.375,00 ao mês.

Essa segunda alternativa pode ser uma vantagem se você estiver passando por um momento mais delicado, pois a dívida fixa seria menor, mas é importante analisar qual caminho é o melhor considerando a sua realidade.

Como calcular amortização de financiamento?

Já prepare o papel e a caneta para anotar todas as nossas dicas, inclusive a fórmula dos cálculos!

O cálculo da amortização varia conforme a tabela escolhida, SAC e Price (como explicamos no começo do artigo). Veja só.

Tabela SAC

O cálculo da tabela SAC possui três etapas.

O primeiro passo é fazer a divisão do saldo devedor do financiamento pela quantidade de meses que resta para a quitação. Depois, você deve multiplicar o saldo devedor do financiamento pela taxa de juros. Ao final, realize a soma dos dois resultados das operações anteriores e chegue ao valor final de sua parcela, conforme as fórmulas abaixo:

Valor das parcelas = Saldo devedor / Período

Valor dos juros = Saldo devedor * Taxa do financiamento

Parcela da amortização = Valor das parcelas + Valor dos juros

Logo, o valor final do cálculo será as o custo de suas novas parcelas do financiamento.

Tabela Price

Assim, seguindo este modelo de tabela de contrato, há um formato mais complexo de cálculo, mas que ainda assim dá uma boa base para entender qual será o novo valor da parcela do financiamento.

Valor do seu débito atual * Taxa de juros / 1 -(1 + Taxa de Juros)^ – Número de parcelas

O valor final será a nova parcela que você passará a pagar após a amortização.

Além dos cálculos que mostramos, é possível fazer o cálculo logo em uma calculadora virtual, precisando digitar os valores. Para encontrar alguma calculadora de amortização, busque no Google por Calcular amortização de financiamento. Logo vão aparecer algumas opções. Mas atenção: é importante ter em mãos o valor atual do débito do financiamento, a taxa de juros mensal e também o número de meses que ainda restam para concluir o financiamento.

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